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標題: 我的法援故事第675輯——房屋中介暴雷跑路，房東租客如何維權 [打印本頁]

作者: 臺州城市網 時間: 2021-10-12 09:30
標題: 我的法援故事第675輯——房屋中介暴雷跑路，房東租客如何維權

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（網絡配圖）

　　中介跑路，房東租客兩受傷
　　Z女士和她丈夫來到法律援助中心咨詢。原來，他們家有套閑置的房子交給了房屋中介打理，結果前段時間中介暴雷跑路了，導致Z女士不僅房租沒有收到，而且租客的租期沒到，無法收回房屋，一時間不知道如何處理，便來援助中心咨詢。
　　關于Z女士遇到的問題，她不是個案。近兩個月來，我值班時已經接待過七八個遇到類似問題而前來咨詢的房東或租客。他們核心的問題主要是：“房東收不到中介的租金強行讓租客搬離或讓租客再支付房租，但租客因足額向中介交付了租金拒不搬離或拒絕再支付房租。”而且，有的房東為了趕走租客，采取斷水斷電的形式，有的租客為了報復房東，損毀了屋內裝飾，雙方矛盾激烈。
　　如何維權，律師來支招
　　關于上述的“核心問題”，我在接待房東的過程中發現，房東和中介簽訂的合同主要有兩種，一種是《委托合同》，一種是《租賃合同》。
　　如果房東和中介簽的是《委托合同》，則房東和中介屬于委托關系，即房東把房子委托給中介對外出租，相關法律后果由房東承擔。此時，如果租客已經向中介足額支付了租金，即便中介未支付房東租金，房東也不可收回房屋，也無法要求租客再支付租金。此時，房東可以根據《委托合同》要求中介承擔賠償責任。
　　如果房東與中介簽的是《租賃合同》，則要分兩種情況：
　　一、《租賃合同》中沒有約定中介可以轉租，也沒有補充協議、授權等，則中介轉租行為可能構成無權處分。此時中介跑路的，房東作為房屋所有權人，有權行使返還原物請求權，可以要求租客退房，租客損失的租金可以向中介公司主張。當然，一般而言，中介公司都會在合同中約定轉租權利的。
　　二、《租賃合同》約定了中介轉租權利，此時中介跑路的，房東能否要求租客退房，實踐中有兩種觀點：一種是根據《民法典》和《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定，如果中介逾期支付租金，房東依法解除租賃合同的，轉租合同也隨之解除，租客不再擁有占有、使用房屋的合法依據。所以，房東可以要求租客退房，租客可以向中介主張損失;另一種觀點認為，租賃合同的解除并不當然導致轉租合同解除，房東無權要求租客退房，房東只能向中介主張損失。
　　律師點評：
　　現實中，很多暴雷的中介都存在“高收低租”的情況，即中介公司通過高價從房東那里租來房源，然后再通過低價轉租給租客，但是租客的房租是需要年付，而中介公司跟房東簽訂的合同是月付。這種模式下，中介的資金鏈很容易出現問題。對于房東和租客來說，遇到這種問題，首先應當友好協商，畢竟此時二者都是受害者，可以聯合其他受害者一同找到中介，要求中介進行相應的賠償;二者切不可內部粗暴解決，激化彼此間的矛盾，導致不必要的損失。如果協商不下，也應當訴諸法律，合法地維護自身權益。
　　臺州市法律援助中心浙江鑫湖律師事務所鄭家禎
　　來源：臺州司法

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