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標題: PE涌入存量商業地產：國內首只存量資產并購基金浮出水面 [打印本頁]

作者: 臺州城市網 時間: 2018-3-7 10:36
標題: PE涌入存量商業地產：國內首只存量資產并購基金浮出水面

3月4日，融創（上海）商置有限公司與盛煦地產（NOVA Property Investment Co. Ltd）在上海宣布，將共同發起國內首只存量資產并購基金（下稱“并購基金”），基金規模達200億人民幣。

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這是融創上海區域集團首次以基金形式涉水商業地產存量市場，也是國內首只由開發商發起、總募資規模最大的商業存量并購基金。

據了解，并購基金將聚焦一、二線城市的核心商業存量資產，例如具備潛力的寫字樓、酒店、商場等。基金所投項目將由雙方合作運營平臺進行運營管理，同時融創地產開發團隊提供專業的開發及改造支持，待物業進入成熟運營后，通過多種渠道從資本市場退出。

融創中國執行董事、執行總裁兼融創上海區域集團總裁田強表示，“我們正站在存量時代的風口上。北上廣深及部分核心的二線城市都已邁入存量時代，這些城市土地資源稀缺，但各類商辦和消費升級需求活躍，大量商業資產需要升級。”田強認為，隨著一線城市存量市場的形成，成立基金將是今后房企發展趨勢。

2017年，盛煦地產10億收購上海融創壹號院酒店式公寓產權，融創上海區域集團與盛煦地產因此結緣，經過一年磨合期之后，雙方認為合作成立存量基金進行城市更新方面的投資是雙贏舉動。一方面，城市更新將成為融創新的增長點；另一方面，融創項目并購的資源與實力有助于盛煦地產迅速做大基金規模。據透露，目前并購基金已儲備了多個種子項目，也正在與中信泰富洽談相關合作。

千億級商業存量去化新路徑

來自世邦巍理仕的統計顯示，上海甲級寫字樓有1200萬平方米存量。高力國際的研究顯示，目前上海總的甲級辦公樓存量市場規模為1130萬平方米，上海優質購物中心商業總存量為661萬平方米（不包括百貨、配套零售、街鋪等）。

若按照均價3萬元/平方米匡算，這將是一個超過5000億級的存量市場。

存量資產時代，運營為王。盛煦地產聯合創始人董事長兼聯席總裁王謙認為，房地產基金未來的首要機會將是一、二線城市的存量。一、二線城市核心商務區、副中心都有大量的老舊物業及被低估的存量資產，這些都是極具升值空間的優質資產。

“投資只是第一步，運營將是核心。”融創（上海）商置有限公司總經理顧明表示，融創將與盛煦地產發揮各自優勢，將已有的投資管理平臺、商業運營平臺及地產開發平臺整合為一個完整的存量資產管理團隊。

“荷蘭的Markthal原本是一個破舊的老樓，經過改造后成為全球首個菜市場綜合體。這就是運營的價值。”顧明舉例稱，融創與盛煦地產也將為城市創造更多的運營典范。

盛煦地產由創始人王謙和戰略投資人華平投資（Warburg Pincus）共同創立，目前，公司投入運營和在建項目已達38個，總投資規模近80億人民幣，項目面積達30萬平方米，覆蓋上海、北京等一線城市，旗下運營品牌有base佰舍、N2盛云創意等，以滿足不同業態的定位需求。2017年，盛煦地產也參與了萬科在上海徐匯區龍華旅游城項目的投資，該項目還有徐匯國資與西岸集團兩個主要股東方。

據透露，盛煦地產此番與融創上海商置合作成立的存量資產并購基金雙方將各占一半權益，基金已處于募集環節，已經與境內外知名投資機構洽談。

PE基金轉型機會

一名長期關注城市更新投資的人士分析認為，最近確實出現傳統PE基金開始組建地產基金，重點投資趨勢就是城市更新項目，比如弘毅資本。

上述人士認為，城市更新基金賺錢的邏輯，就是通過滿足消費升級的創新需求，把空間運營的內容做得更好，從而確保租金的提升。這可從三個方面分析房地產基金轉向存量地產的原因：首先，從國際角度看，很多基金涉足房地產領域，比如黑石旗下的PE、對沖房地產基金等，并且房地產基金在黑石基金中的占比很大；其次，國內大的傳統的PE基金也會走這條路；從房地產行業來看，去年政策的走向可以看出，房地產從制造業轉型服務業，目前很多房企巨頭也開始把一部分精力投入到城市更新方面，比如萬科、遠洋、中糧、金茂，包括碧桂園也開始這方面的探索；再次，對于PE來說，轉向房地產存量資產會對其自身業務產生協同作用，比如PE過往習慣于投資高科技、大醫療、消費升級，其實很多消費升級是與空間聯系的，離不開空間管理，而城市更新背后的推動力正是產業、消費升級、消費場景的提升。

伴隨存量資產基金的涌現，來自荷蘭、加拿大等境外保險資金開始關注中國城市更新的投資機會。以盛煦地產為例，這家2015年正式成立、運作不到3年的PE基金公司，準備在今年3月宣布手上兩個項目的退出，接盤方正是境外保險資金。

據21世紀經濟報道

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