我的法援故事第675輯——房屋中介暴雷跑路，房東租客如何維權(quán)

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　　中介跑路，房東租客兩受傷
　　Z女士和她丈夫來到法律援助中心咨詢。原來，他們家有套閑置的房子交給了房屋中介打理，結(jié)果前段時(shí)間中介暴雷跑路了，導(dǎo)致Z女士不僅房租沒有收到，而且租客的租期沒到，無法收回房屋，一時(shí)間不知道如何處理，便來援助中心咨詢。
　　關(guān)于Z女士遇到的問題，她不是個(gè)案。近兩個(gè)月來，我值班時(shí)已經(jīng)接待過七八個(gè)遇到類似問題而前來咨詢的房東或租客。他們核心的問題主要是：“房東收不到中介的租金強(qiáng)行讓租客搬離或讓租客再支付房租，但租客因足額向中介交付了租金拒不搬離或拒絕再支付房租。”而且，有的房東為了趕走租客，采取斷水?dāng)嚯姷男问剑械淖饪蜑榱藞?bào)復(fù)房東，損毀了屋內(nèi)裝飾，雙方矛盾激烈。
　　如何維權(quán)，律師來支招
　　關(guān)于上述的“核心問題”，我在接待房東的過程中發(fā)現(xiàn)，房東和中介簽訂的合同主要有兩種，一種是《委托合同》，一種是《租賃合同》。
　　如果房東和中介簽的是《委托合同》，則房東和中介屬于委托關(guān)系，即房東把房子委托給中介對外出租，相關(guān)法律后果由房東承擔(dān)。此時(shí)，如果租客已經(jīng)向中介足額支付了租金，即便中介未支付房東租金，房東也不可收回房屋，也無法要求租客再支付租金。此時(shí)，房東可以根據(jù)《委托合同》要求中介承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　如果房東與中介簽的是《租賃合同》，則要分兩種情況：
　　一、《租賃合同》中沒有約定中介可以轉(zhuǎn)租，也沒有補(bǔ)充協(xié)議、授權(quán)等，則中介轉(zhuǎn)租行為可能構(gòu)成無權(quán)處分。此時(shí)中介跑路的，房東作為房屋所有權(quán)人，有權(quán)行使返還原物請求權(quán)，可以要求租客退房，租客損失的租金可以向中介公司主張。當(dāng)然，一般而言，中介公司都會(huì)在合同中約定轉(zhuǎn)租權(quán)利的。
　　二、《租賃合同》約定了中介轉(zhuǎn)租權(quán)利，此時(shí)中介跑路的，房東能否要求租客退房，實(shí)踐中有兩種觀點(diǎn)：一種是根據(jù)《民法典》和《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，如果中介逾期支付租金，房東依法解除租賃合同的，轉(zhuǎn)租合同也隨之解除，租客不再擁有占有、使用房屋的合法依據(jù)。所以，房東可以要求租客退房，租客可以向中介主張損失;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，租賃合同的解除并不當(dāng)然導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同解除，房東無權(quán)要求租客退房，房東只能向中介主張損失。
　　律師點(diǎn)評：
　　現(xiàn)實(shí)中，很多暴雷的中介都存在“高收低租”的情況，即中介公司通過高價(jià)從房東那里租來房源，然后再通過低價(jià)轉(zhuǎn)租給租客，但是租客的房租是需要年付，而中介公司跟房東簽訂的合同是月付。這種模式下，中介的資金鏈很容易出現(xiàn)問題。對于房東和租客來說，遇到這種問題，首先應(yīng)當(dāng)友好協(xié)商，畢竟此時(shí)二者都是受害者，可以聯(lián)合其他受害者一同找到中介，要求中介進(jìn)行相應(yīng)的賠償;二者切不可內(nèi)部粗暴解決，激化彼此間的矛盾，導(dǎo)致不必要的損失。如果協(xié)商不下，也應(yīng)當(dāng)訴諸法律，合法地維護(hù)自身權(quán)益。
　　臺(tái)州市法律援助中心 浙江鑫湖律師事務(wù)所 鄭家禎
　　來源：臺(tái)州司法