我的法援故事第676輯——四樓“變”頂樓，買房者苦不堪言

　　市民購房，喜事變糟心事
　　市民張某是現役軍人，在外省服役，眼看著適婚年齡到了，家里人想著先給張某在城區購置一套房屋。原本是一件喜事，怎料卻變成了一件糟心事，在與中介和房東溝通無果的情況下，無奈，張某來到臺州市法律援助中心尋求法律幫助。

（網絡配圖）

　　四樓“變”頂樓，退定金遭拒絕
　　張某講述了他的經歷。去年10月，張某通過房產中介所看房，因張某系現役軍人，急著趕回單位，故看房當天即與房東簽訂《房屋買賣合同》，合同載明“房屋總層數23層，該房屋所在層數4層等”。張某于同日通過中介向房東支付定金50000 元，房東出具收條一份。次日早上，張某與家人在該小區外圍發現所購樓房跟合同載明不符，張某購買的房屋所在樓層為附屬在主體樓層外4樓，系頂樓。但合同顯示所購買房總樓層為23層，房屋所在4層。而在張某看該套房屋之前，房產中介曾經帶張某看過別處房屋，張某考慮到頂樓的日照、漏水等情況，明確向中介表示過不要頂樓。顯然，該套房屋為主體樓層外4樓，系頂樓，與張某的意愿相違背。張某隨即聯系中介所到現場進行交涉，中介所聲稱對房源信息不清楚，不知道被告所出售樓房是頂樓。張某通過中介所跟房東交涉退定金一事，房東以已簽訂《房屋買賣合同》為由拒絕退定金。
　　軍人有難，法援相助
　　臺州市法律援助中心依據張某的申請受理本案，并指派我辦理。在約見張某了解基本案情后，考慮到更直觀的表現案涉房屋的狀況，我去房屋所在地拍攝現場照片取證。那么本案張某以什么法律關系向法院提起訴訟?欺詐?or重大誤解?綜合分析本案，因為在簽訂《房屋買賣合同》之前，張某及家人是看過房子的，合同里面載明的情況也是房產證上所載明的，認定房東存在欺詐，證據不足。本案的法律關系應為重大誤解，因為張某所購買的房屋實際上并不是主樓中的4樓，而是附屬樓的頂樓，張某事先亦和中介表明過不要頂樓，張某在當天即簽訂《房屋買賣合同》，中介表示對房屋的真實信息不清楚，據此，張某購買案涉房屋的行為構成重大誤解。根據《民法典》第一百四十七條 基于重大誤解實施的民事法律行為，行為人有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。但是，根據《民法典》第一百五十二條第一款規定：當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內、重大誤解的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起九十日內沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。據此，因為張某是在去年10月中旬即知道撤銷事由，現已經超過九十日，故本案如果以重大誤解法律關系提起訴訟，那么在時效上已經超過。我向張某告知了存在的法律風險，為了維護張某的權益，本案以欺詐法律關系提出訴訟。
　　“雙管齊下”，案終事了
　　案件提交到法院后，經過訴前調解未能成功。本案正式立案后，經過第一次開庭審理，第一次開庭中介作為第三人并沒有到庭，因為本案雙方之間的溝通多是通過中介，故經過法院傳喚，第二次開庭時中介到庭參加，在庭審過程中，中介亦明確表明，其帶好幾撥客戶來看過該套房屋，但一直都不知道房屋的真實情況，并不是在主樓。庭審過程中，我們從簽訂合同的時間短、張某和中介明確表示不要頂樓、中介亦不知道房屋真實情況等方面進行論述。本案中，因為房東考慮到房屋已經出售，故在過戶之前將房貸提前歸還，相關的中介費用，房東已經支付。因為考慮到本案的訴訟時效以及法律關系，我方積極尋求法院促成調解。經過各方多次電話、法庭調解，最終三方達成和解，由中介和房東退回一半的定金。
　　律師提醒：
　　本案張某從購房到本案終結，歷經近一年。本案我方最大的風險在于提出重大誤解的時效已經超過。在這里，提醒發生類似糾紛的當事人，勿必及時提出主張。另外，在購房過程中，買房者在簽訂《購房買賣合同》之前，一定要對所購買的房屋的現狀(包括位置、樓層、采光、面積)做到充分了解，仔細核對合同條款的約定，畢竟買房不是小事。
　　臺州市法律援助中心 浙江利群律師事務所 蔡婉瑛
　　來源：臺州司法