我的法援故事第718輯——嚴(yán)守契約精神，疫情不是“擋箭牌”

（圖片源于網(wǎng)絡(luò)）

　　2020年新冠肺炎爆發(fā)以來(lái)，將全國(guó)籠罩在新冠疫情的陰影之下。在此情形下，我國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)亦受到了極大的沖擊，隨之而來(lái)的是沖擊下矛盾糾紛滋生，帶來(lái)了諸多法律糾紛。
　　案情簡(jiǎn)介
　　2021年12月，路橋區(qū)法律援助中心咨詢窗口迎來(lái)項(xiàng)女士，向值班律師咨詢了近日碰到的一個(gè)糟心事：
　　項(xiàng)女士在路橋有一間商鋪，長(zhǎng)期租賃給梁某用于餐飲經(jīng)營(yíng)，為此，雙方簽訂了《租賃協(xié)議》一份，對(duì)租期、租金、違約責(zé)任等作出了明確約定。疫情以來(lái)，因餐飲行業(yè)受沖擊較大，受梁某的請(qǐng)求，考慮到實(shí)際情況，項(xiàng)女士也多次降低了租金，緩解了梁某的經(jīng)濟(jì)壓力。2021年5月，梁某再次提出要求降低租金，但項(xiàng)女士認(rèn)為租金已經(jīng)低于周邊房屋租金，故項(xiàng)女士未答應(yīng)梁某的降低租金請(qǐng)求。梁某見(jiàn)狀，未繼續(xù)支付下一年度租金，也沒(méi)有通知項(xiàng)女士，在租賃期間直接搬離了租賃房屋。因梁某搬離，項(xiàng)女士的房屋空置長(zhǎng)達(dá)數(shù)月，至今未重新出租出去。
　　案件點(diǎn)評(píng)
　　疫情之下，經(jīng)濟(jì)受阻，國(guó)家為保障經(jīng)濟(jì)有序維護(hù)及發(fā)展，在疫情期間及疫情之后，由最高人民法院及相關(guān)部門發(fā)布了如《最高人民法院印發(fā)《關(guān)于依法妥善辦理涉新冠肺炎疫情執(zhí)行案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知》等一系列適用于疫情的法律法規(guī)，保障經(jīng)濟(jì)有序恢復(fù)及發(fā)展。例如《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(二)》第六點(diǎn)規(guī)定：“承租國(guó)有企業(yè)房屋以及政府部門、高校、研究院所等行政事業(yè)單位房屋用于經(jīng)營(yíng)，受疫情或者疫情防控措施影響出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)、個(gè)體工商戶等承租人，請(qǐng)求出租人按照國(guó)家有關(guān)政策免除一定期限內(nèi)的租金的，人民法院應(yīng)予支持。承租非國(guó)有房屋用于經(jīng)營(yíng)，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒(méi)有營(yíng)業(yè)收入或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照原租賃合同支付租金對(duì)其明顯不公平，承租人請(qǐng)求減免租金、延長(zhǎng)租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行調(diào)解;調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更合同。”由此可見(jiàn)，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒(méi)有營(yíng)業(yè)收入或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，對(duì)于承租國(guó)有企業(yè)房屋以及政府部門、高校、研究院所等行政事業(yè)單位房屋用于經(jīng)營(yíng)，可以減免租金;但對(duì)于承租非國(guó)有房屋用于經(jīng)營(yíng)，可以由法院引導(dǎo)進(jìn)行減免或根據(jù)公平原則進(jìn)行酌情減免。據(jù)此，梁某以疫情為由主張降租，但降租請(qǐng)求是否合理?是否需要部分減免租金?具體減免多少?仍是由房東進(jìn)行酌情考慮。同時(shí)，租客雖可以要求減免租金，但仍應(yīng)該恪守契約精神，疫情不是違約的“擋箭牌”。疫情之下，租客仍應(yīng)按照所簽訂合同的約定履行權(quán)利義務(wù)，違反合同約定的，仍要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在本次事件中，因梁某擅自搬離的違約行為導(dǎo)致房屋閑置，若違約金無(wú)法滿足房屋空閑期間的閑置費(fèi)用，房東除要求彌補(bǔ)空閑期間的租金外，仍可要求違約方承擔(dān)一定的違約責(zé)任。
　　案件審理結(jié)果
　　項(xiàng)女士聽(tīng)取值班律師意見(jiàn)后，以梁某為被告，依法向路橋區(qū)人民法院提起了民事訴訟。最終，經(jīng)法院依法審理判決，判令梁某除支付房屋空閑期間的租賃費(fèi)用外，還要支付給項(xiàng)女士違約金，總計(jì)近10萬(wàn)元。
　　路橋區(qū)法律援助中心 浙江曉法律師事務(wù)所 陳虹燁
　　來(lái)源：臺(tái)州司法