我的法援故事第815輯——樓盤(pán)爛尾未交房，按揭貸款誰(shuí)承擔(dān)?

　　近年來(lái)，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，房地產(chǎn)行業(yè)不斷承壓，爛尾樓的現(xiàn)象層出不窮。而前些年，房產(chǎn)行業(yè)正當(dāng)興旺，房屋價(jià)格居高不下，老百姓往往為了一套商品房，掏空了家里“六個(gè)錢(qián)包”，如果還不夠的話(huà)，還得向銀行申請(qǐng)按揭貸款。但是，現(xiàn)在的商品房往往都是期房，老百姓從銀行貸款，卻把錢(qián)一下子都給了開(kāi)發(fā)商。可是，當(dāng)樓盤(pán)出現(xiàn)爛尾時(shí)，開(kāi)發(fā)商的房子卻不能交付給老百姓，后續(xù)的按揭貸款該由誰(shuí)承擔(dān)?

案情簡(jiǎn)介

　　2023年1月9日，路橋區(qū)法律援助中心來(lái)了位李阿姨，她慌慌張張、哭哭啼啼的向我訴說(shuō)著糟心事。李阿姨因想享受高質(zhì)量的退休生活，而某小區(qū)位于郊區(qū)，空氣清新，風(fēng)景優(yōu)美，交通便利，且附近有個(gè)綠地公園，是退休生活的理想之所。基于上述考慮，李阿姨于2019年3月5日與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)置了該小區(qū)的一套商品房。但因?yàn)榭偡靠罱痤~太大，李阿姨沒(méi)有那么多存款，一時(shí)拿不出全款，隨即便與某銀行簽訂了《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》，以該房為抵押擔(dān)保，辦理了按揭貸款，向某銀行貸款50萬(wàn)元。李阿姨拿出全部存款100萬(wàn)元向開(kāi)發(fā)商支付了首付款，銀行貸款很快也下來(lái)了，按照約定由銀行一次性直接發(fā)放給開(kāi)發(fā)商。于是，李阿姨一邊工作定期還房貸，一邊盼望開(kāi)發(fā)商早日交房，自己就可以住上夢(mèng)寐以求的新房。
　　李阿姨盼來(lái)盼去，卻盼來(lái)了一個(gè)壞消息。據(jù)悉，該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)到2022年1月，開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金鏈斷裂，無(wú)力繼續(xù)投資開(kāi)發(fā)，工程停工。后來(lái)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)能解決資金問(wèn)題，反而陷入破產(chǎn)境地，樓盤(pán)徹底爛尾。2022年6月，開(kāi)發(fā)商正式向人民法院提交破產(chǎn)清算申請(qǐng)。因李阿姨購(gòu)買(mǎi)的商品房尚未竣工驗(yàn)收，不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，根本無(wú)法交付。破產(chǎn)管理人接受指定后，書(shū)面通知李阿姨，解除她與開(kāi)發(fā)商之間的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
　　現(xiàn)在房子沒(méi)有了，可按揭貸款還實(shí)實(shí)在在的背在身上，每個(gè)月貸款都得償還。一開(kāi)始，李阿姨還在按時(shí)還貸，但是后來(lái)越還越憋屈，一想，自己不可能拿到房子，還要給銀行還貸，越想越想不通，與銀行協(xié)商，卻被拒絕。一氣之下，李阿姨選擇斷供。隨后，銀行向人民法院提起訴訟，要求解除與李阿姨簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》，并歸還剩余貸款本金、利息、罰息。李阿姨在收到傳票后，來(lái)到路橋區(qū)法律援助中心咨詢(xún)，想問(wèn)問(wèn)這按揭貸款到底還需不需要?dú)w還，如果需要?dú)w還，由誰(shuí)承擔(dān)。

律師評(píng)析

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條第二款規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。”李阿姨這種情況完全符合該條這條規(guī)定，她與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、與銀行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》都已經(jīng)解除，那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把收到的購(gòu)房貸款本金及利息返還給銀行;把收到的購(gòu)房款的本金及利息返還李阿姨。現(xiàn)如今由于開(kāi)發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，銀行和李阿姨都應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定，各自向破產(chǎn)管理人申報(bào)債權(quán)，在破產(chǎn)清算過(guò)程中實(shí)現(xiàn)各自的債權(quán)。

　　路橋區(qū)法律援助中心

　　浙江曉法律師事務(wù)所 項(xiàng)勇

來(lái)源：臺(tái)州司法