我的法援故事第816輯——租賃的房屋漏水可以拒交租金嗎？

　　不管是房東還是租客，在租房過程中都會遇到很多奇葩事。租客作為租賃關(guān)系中較弱勢一方，當租賃房出現(xiàn)大范圍需修繕而房東遲遲不愿處理的情況下，大部分租客都會選擇最為粗暴的方式“拒交租金”以此換得與房東溝通的機會。租客這樣做真的能保護自己的權(quán)益嗎?近期，臺州市法律援助中心接受了一起關(guān)于租賃房漏水租客拒交租金的法律咨詢。

案情簡介

　　2020年5月，朱某與徐某簽訂一份《房屋租賃合同》，約定朱某向徐某承租一間房屋用于餐飲經(jīng)營，租期五年，自2020年5月1日至2025年4月30日止，年租金為30萬元，一年一付，先付后用。
　　2022年3月，朱某發(fā)現(xiàn)租賃的房屋墻壁上出現(xiàn)滲水痕跡，櫥柜內(nèi)側(cè)墻面已經(jīng)發(fā)霉，于是他找房東徐某理論，要求徐某解決滲漏水問題。因遲遲未能聯(lián)系上徐某，朱某自己找來了維修人員，卻被告知滲漏水問題無法短時間內(nèi)解決，如要解決，必須對墻體的防水工程重新施工，所需費用萬余元。朱某覺得自己是租戶，該筆維修費用應由徐某承擔。后徐某提出只要朱某支付已使用期間的房租，雙方可以解除合同，但朱某認為自己花了大量的資金投入裝修，現(xiàn)在退租不劃算并拒絕了徐某的提議。雙方經(jīng)多次溝通，均未能協(xié)商出一個解決方案。為此朱某便不再支付下一年度的租金，也不進行維修，仍照常營業(yè)?，F(xiàn)徐某欲提起訴訟。

律師說法

　　根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，當事人應當遵循誠信原則履行合同義務。如果雙方在合同中未對修繕義務作出約定，那么出租人應當承擔租賃物的維修義務。本案中，承租人朱某發(fā)現(xiàn)房屋漏水，可以請求出租人徐某維修，如果徐某不履行維修義務，朱某可以自行維修，并要求徐某負擔維修費用，如該房屋質(zhì)量問題影響到實際使用的，朱某可以主張相應減少租金或者延長租期，造成其他損失的也可以要求出租人賠償，如該房屋質(zhì)量問題導致朱某無法使用的，朱某可以主張解除合同。顯然，案涉房屋雖然有滲漏水情況，但并不直接導致朱某無法使用，且事實上朱某仍正常營業(yè)，故朱某不可以此拒付租金。

結(jié)語

　　租賃房有各種各樣的問題，作為租客能以拒付租金的方式抗議嗎?不行!以根本違約來對抗一般違約是不劃算的。作為租客，在租賃房出現(xiàn)需修繕問題時，建議先看下合同中有無對房東修繕義務的免除;確定修繕義務是房東的情況下，最好以書面形式向房東反饋房屋存在的問題;如房東不愿維修或無法及時維修，承租人可自行維修，但需保留維修費支付憑證;如因維修影響承租人使用的，可以向房東主張減少租金或延長租期。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

　　第七百一十二條 出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。
　　第七百一十三條 承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履 行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
　　因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔前款規(guī)定 的維修義務。
　　第五百六十三條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
　　(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;
　　(二)在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
　　(三)當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
　　(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;
　　(五)法律規(guī)定的其他情形。

　　以持續(xù)履行的債務為內(nèi)容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

　　臺州市法律援助中心

浙江利群律師事務所 顧奇誌

來源：臺州司法