不能投資買房， 他們真的不習(xí)慣

跟往年一樣，不僅房地產(chǎn)從業(yè)人員，而且是所有關(guān)心樓市趨勢(shì)的朋友，都密切關(guān)注著全國兩會(huì)有關(guān)房地產(chǎn)政策的消息。

然后，這兩天，就有一些朋友問：還可以買房么？表面上是為了貨幣的物化以保值增值，真實(shí)的意思仍然是，投資。我的回答是：不建議。逼急了就說：強(qiáng)烈不建議。

如你所知，今年全國兩會(huì)已經(jīng)釋放出了明確的信號(hào)，那就是房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)展。

有業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，今年房地產(chǎn)稅將“落地”。而何謂“落地”？是政策面的消息明確，還是法律的出臺(tái)？要我說，爭(zhēng)論這些真的沒有任何意義，就如同，有些專家還在喋喋不休地論證房地產(chǎn)稅的法理依據(jù)，徒費(fèi)工夫。

十三屆全國人大一次會(huì)議副秘書長(zhǎng)、發(fā)言人張業(yè)遂已經(jīng)說了，房地產(chǎn)稅立法由全國人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)和財(cái)政部牽頭組織起草，目前正在加快進(jìn)行起草完善法律草案、重要問題的論證、內(nèi)部征求意見等方面的工作。財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌也回答了有關(guān)房地產(chǎn)稅的提問。

房地產(chǎn)稅總體思路就是立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)。我個(gè)人的分析是，房地產(chǎn)稅將會(huì)列入十三屆人大常委會(huì)立法規(guī)劃。快的話，2021年3月，慢的話，2022年3月，大概率會(huì)通過。全國性法律通過了，省級(jí)和設(shè)區(qū)的市還要制定實(shí)施細(xì)則。房地產(chǎn)稅是地方稅，并將逐漸成為地方主體稅種。

史耀斌說，房地產(chǎn)稅的作用主要就是調(diào)節(jié)收入分配，特別是個(gè)人財(cái)富的集聚，起到促進(jìn)社會(huì)公平的作用。同時(shí)，籌集財(cái)政收入，用來滿足政府提供公共服務(wù)的需求。總結(jié)一下，主要是三個(gè)功能：調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平，滿足公共服務(wù)。

他根本沒有提到房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生什么作用。這并不意味著它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)毫無關(guān)系。

房地產(chǎn)稅是在物業(yè)持有環(huán)節(jié)征稅。它大概率是一種累進(jìn)稅，超過免征（優(yōu)惠）部分，持有房產(chǎn)越多，稅率越高。即使不是累進(jìn)稅率，持有房產(chǎn)的成本，比之前肯定是要增加了。目前，業(yè)主在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)基本是稅收零成本。在交易環(huán)節(jié)，也是普遍轉(zhuǎn)嫁給了買方。

在持有環(huán)節(jié)征稅，是認(rèn)真貫徹執(zhí)行中央“房住不炒”原則的體現(xiàn)。2016年以來，各地執(zhí)行“房住不炒”精神，主要是實(shí)行限購限貸限售措施。這些都是行政措施，而要從根本上防止、遏制炒作房子，必須立法，加大持有成本。這就是房地產(chǎn)稅立法與“房住不炒”原則貫通的內(nèi)在邏輯。雖然具體的標(biāo)準(zhǔn)還沒有披露，但方向、原則，就別再爭(zhēng)論了吧。

回到開頭。為什么我不贊成繼續(xù)以投資為目的買房？就是因?yàn)椋鶕?jù)立法原則推算的時(shí)間點(diǎn)，已經(jīng)為房產(chǎn)投資收益筑上了天花板。

有幾個(gè)朋友告訴我，某某城市，看中的房子還在漲價(jià)，后悔沒有下手。說實(shí)話，我有些驚訝，這幾個(gè)城市也屬限價(jià)之列。不曉得地產(chǎn)商是怎么做到的。不過，聽說還沒過網(wǎng)簽。

也許，2018年某些城市房?jī)r(jià)還是會(huì)上漲，但是，你能保證，2019年、2020年它們還會(huì)上漲，而且漲幅跑過資金成本？退一步說，即使這兩年繼續(xù)上漲，但你敢肯定，2021年以后你能成功出手？如果不能，就只是資產(chǎn)的紙上增值。從此，你可能就要支付持有成本了，而且之前的增值收益還會(huì)萎縮。

當(dāng)然，資產(chǎn)市場(chǎng)從來不乏商業(yè)性的投資投機(jī)者。就如同在資本市場(chǎng)一批投機(jī)者過往幾個(gè)月在300104.SZ刀口舔血一樣，在房地產(chǎn)市場(chǎng)也有些人就是想賭房產(chǎn)稅法5年內(nèi)出不來，或者是賭自己能夠在此之前以高收益率成功脫手。

其中一個(gè)重要因子，與此前資產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制制度不盡完善有關(guān)。以樓市為例。在所謂的樓市黃金10年，敢于運(yùn)用杠桿投資買房，尤其是在一二線城市買了多套住房的朋友，資產(chǎn)價(jià)值都是數(shù)倍的增長(zhǎng)。而且，他出售所得，基本都是凈收益。前面說了，交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)一般都轉(zhuǎn)嫁給了買方。這在世界主要經(jīng)濟(jì)體都是極為罕見的現(xiàn)象。

問題在于，在時(shí)間的積累下，資產(chǎn)市場(chǎng)投資者，都將這視為正常，理所應(yīng)當(dāng)。掙大錢，快錢，暴利速富的心態(tài)，真的是要不得。擴(kuò)散開來，就是一種不健康的群體性心態(tài)。幸福是奮斗出來的。你不能說，過去可以無風(fēng)險(xiǎn)投資獲得豐厚收益，未來就仍將如此、理當(dāng)如此。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道