“穩杠桿”下的樓市調控

　

今年的政府工作報告用較大篇幅闡述了強化金融監管，壓縮并促使影子銀行回歸表內和服務實體經濟，搭建新金融監管架構。周小川在“兩會”記者會上說，中國經濟廣義貨幣體量已相當大，經濟增長將減少過去大量依靠資金支持的方式；廣義貨幣增長已低于名義GDP增長，宏觀經濟已進入穩杠桿和逐步調降杠桿的階段。這意味著，今年將以金融供給側結構性改革推進去杠桿。在控制貨幣“總閘口”與杠桿率的思路下，作為資金敏感型行業、加杠桿源頭的行業，房地產業前景或要重估。

　　2018年，控制居民杠桿率首次進入“降杠桿”框架。同時，央行年度工作會議首次提出，實施房地產金融宏觀審慎，平滑房地產順周期波動，除了控制按揭投放外，還要打擊居民借助消費貸違規加杠桿，堵住影子銀行違規對接房地產項目。顯然，資金量價雙約束將是今年樓市調控的著力點。

　　截至今年2月，首套房貸利率連續14個月上升，同比去年2月上升22.15%。但央行副行長潘功勝認為，從長周期看，房貸利率仍處于較低水平。據上述概括管理層控制房地產杠桿的邏輯來判斷，未來房貸利率還會上升。而且，隨著金融去杠桿持續推進，銀行表外業務回表會消耗資本金，銀行負債端綜合成本還將上升。再加上樓市區域分化，熱點城市調控“不放松”，有的區域樓市風險已在溢價顯現。由此，銀行對房貸利率自主定價，擴大利率浮動區間，暫停消費貸，縮減資產負債表等，已是大趨勢。近期，中信銀行(601998,股吧)暫停北京（樓盤）200萬元以上個人住房抵押貸業務，事實上是因北京房價相比去年高峰下降15%，貫徹去杠桿指示，表外回表倒逼新增資產降速，收益高的實體企業中長期貸款需求上升（今年前2個月占比比2017年增加8個百分點）等因素所致，估計那些表外業務占比大的中小銀行后續還會跟進。當然，強金融監管和去杠桿勢頭正猛，差別化弱化。

　　對此，央行副行長潘功勝表示，央行會督促商業銀行嚴格落實差別化住房信貸政策，執行房貸差別化定價，積極支持居民特別是新市民購房的合理需求。政府工作報告也明確，支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權。相應的，金融支持重點將轉向住房新供給領域。自去年以來，去杠桿疊加調控高壓，樓市政策導向租賃、棚改等，金融對商品房的支持力度下降，甚至首套房融資也被銀行“一刀切”地擠出了。因此，周小川在這次記者會上提出宏觀經濟進入“穩杠桿”階段，是個重要信號，未來可能更強調房貸利率差別化，首套房或重將回信貸支持范疇。

　　雖然房貸利率整體還會上升，但首套房貸利率上浮趨于見頂。首套低利率、非首套高利率，兩者利差擴大，差別化和結構調整正在夯實房貸的投放效率。當然，房貸投放還將實施規模控制。今年1月至2月，居民中長期貸款（主要是房貸）同比少增近1000億，占全部新增貸款的24.4%，較2016（45%）和2017年（39%）顯著降低。不過，算上短期貸款，今年1月至2月居民貸款占全部新增貸款的49%，相比2016年（50%）和2017年（52%）并未明顯下降。基于房貸的額度限制、限預售，以及網簽后開發商將一次性付款與購房優惠掛鉤，銀行更愿發放高利率短期貸，而居民也競相以短期貸充當房貸。難怪去年短期貸款投放增長3倍，而今年1月至2月暴增5倍。

　　對控制房貸規模，潘功勝副行長指出，雖然2017年和今年以來的個人房貸增速有所減少，但個人房貸增速比整體貸款增速高了將近10個百分點，個人房貸仍較快速地增長，可以滿足市場的合理需要。個別銀行在個別時段因資產負債匹配問題，放款時間有所延長也是可能的。這意味著，銀行緊縮房貸的經營策略得到了央行的認可，未來房貸規模依舊維持緊平衡的局面，這與控制居民杠桿率和央行實施房地產金融宏觀審慎一脈相承。當然，“穩杠桿”的提出，意味著未來控規模或轉向控制非首套房貸、消費貸“房貸化”，打擊影子銀行對接房地產項目等。

　　需要提醒的是，央行堅守偏緊的房地產金融政策，并不會因房地產新開工、拿地、開發投資、商品房銷售量價下滑而掣肘政策的連續性和穩定性。因為，基于資金回歸實體，房地產金融資源結構性調整已開啟，未來資金投放將更多地支持棚改、保障房，住房租賃和“補短板”框架下的危房改造、新型城鎮化等等，這些將對沖商品房交投的下滑，房地產行業體量仍將保持高位。同時，下半年首套房重回信貸支持范疇，三四線和縣域繼續“去庫存”，今年將新增1300萬人進城落戶。此外，除在建項目外，今年新增580萬套棚改，加上撥付滯后的國開行棚改專項貸款（PSL）繼續井噴，所有這些都能確保今年商品房市場不會大幅下滑，而這也給控制樓市杠桿留出了空間。

據上海證券報