《椒江區農村宅基地管理暫行辦法》（征求意見稿）

　　12月4日，椒江區人民政府發布關于公開征求《椒江區農村宅基地管理暫行辦法》(征求意見稿)意見的通知，并向社會各界征求意見。

　　如有意見和建議，請以電話、電子郵箱、書面等方式提出意見，征求意見時間為2025年12月4日至2026年1月3日。
　　聯系電話：0576-88833613
　　電子郵箱：tzjjnj@163.com
　　聯系地址：椒江區葭沚街道桔園路189號臺州市椒江區農業農村和水利局東501辦公室
　　聯系人：洪輝

　　《椒江區農村宅基地管理暫行辦法》

　　起草說明

　　為貫徹黨中央、國務院關于農村宅基地改革和管理的系列決策部署，根據《中華人民共和國土地管理法》《浙江省土地管理條例》等法律法規，進一步規范我區農村宅基地管理，促進宅基地節約集約利用，維護農村村民合法權益，推動農村土地資源優化配置，助力鄉村振興和城鄉融合發展。結合本區實際，特制定《椒江區農村宅基地管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)。
　　二、主要內容
　　《辦法》共分為七章，共40條。主要內容包括總則、合理布局和用地標準、申請與審批、使用、流轉退出與收回、監督和管理和附則。
　　第一章總則方面?，共6條。涉及制定目的和依據、宅基地定義、所有權歸屬、部門職責分工、街道和集體經濟組織職責、糾紛解決機制等內容。明確了區農業農村和水利局、自然資源和規劃分局、住房和城鄉建設局等部門的職責劃分，建立了街道辦事處負責審批監管、農村集體經濟組織作為所有權主體的管理機制。
　　?第二章合理布局和用地標準方面?，共4條。涉及國土空間規劃要求、農用地轉用審批、審批原則、面積標準等內容。確立了“一戶一宅、面積限定、規劃管控、拆舊建新”的原則，明確了1-3人小戶不超過50平方米、4-7人中戶不超過100平方米、8人以上大戶不超過125平方米的面積標準。
　　?第三章申請與審批方面?，共8條。涉及審批程序、受理窗口設置、申請主體資格、人口認定規則、跨集體經濟組織申請、分家析產規定、不予批準情形、審批辦理流程等內容。詳細規定了農戶申請條件、分戶標準、特殊情況處理以及從申請到審批的完整流程。
　　?第四章使用方面?，共8條。涉及放樣開工、日常巡查、竣工驗收、不動產登記、盤活利用、租賃管理、稅費繳納、開工建設期限等內容。明確了宅基地使用的全過程管理要求，包括閑置農房盤活利用的具體規定。
　　?第五章流轉、退出與收回方面?，共5條。涉及流轉限制、自愿有償退出、收回情形、利用優先、禁止違規買賣等內容。規定了宅基地使用權不能單獨轉讓，明確了依法自愿有償退出機制和收回條件。
　　?第六章監督和管理方面?，共5條。涉及管理機制、集體經濟組織職責、部門監督檢查、行政救濟、責任追究等內容。建立了街道主責、村級主體的監管機制，明確了各方責任。
　　?第七章附則方面?，共4條。涉及檔案管理、沖突處理、解釋權限、施行日期等內容。規定了本辦法的溯及力、解釋主體和生效時間。
　　三、征求協商情況
　　本《辦法》在提交審議前，經過了多輪深入的征求意見和協商修改，具體過程如下：
　　一是?部門協商與會議討論。自2022年3月起，區農業農村和水利局牽頭組織相關部門召開了?十余次專題討論會?，圍繞宅基地管理的核心條款、職責分工、審批流程等關鍵內容進行反復研討和修改。
　　二是?書面征求意見。通過椒江區機關協同辦公平臺，先后
　　2次?向全區有關部門書面征求意見，逐條梳理并吸納合理建議，確保政策內容的科學性、合規性和可操作性。
　　三是?最終修訂與意見統一。2025年11月19日，根據各部門提出的意見，對《辦法》進行了進一步修改和完善，并再次征求相關部門意見，最終形成?各部門一致認可的條文?，確保政策落地前各方共識充分凝聚。
　　臺州市椒江區農業農村和水利局
　　2025年11月27日

　　椒江區農村宅基地管理暫行辦法

　　(征求意見稿)

　　第一章總則
　　第一條 為規范我區農村宅基地管理，促進農村宅基地節約集約利用，維護農村村民合法權益。根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國農村集體經濟組織法》《浙江省土地管理條例》《農業農村部自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》(農經發〔2019〕6號)《浙江省農業農村廳 浙江省自然資源廳 浙江省住宅和城鄉建設廳關于印發農民建房“一件事”辦事指南(2020年修訂版)的通知》(浙農經發〔2020〕6號)《浙江省農業農村廳浙江省自然資源廳浙江省住房和城鄉建設廳關于加強和規范農村宅基地管理的意見》(浙農經發〔2025〕3號)等有關法律、法規和政策規定，結合我區實際，制定本辦法。
　　第二條 本辦法所稱農村宅基地(以下簡稱宅基地)，是指本區范圍內農村集體經濟組織成員家庭(以下簡稱農戶)用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住宅、附屬用房和庭院等用地。
　　農村集體經濟組織成員由農村集體經濟組織根據《中華人民共和國農村集體經濟組織法》及本集體經濟組織章程進行認定。
　　本辦法所稱農村村民，是指具有農村集體經濟組織成員身份的人員。
　　第三條 宅基地屬于農村集體經濟組織所有，由本集體經濟組織成員(以戶為單位)使用。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓宅基地。
　　第四條 區農業農村和水利局負責全區農村宅基地改革和管理有關工作，建立健全相關制度，健全管理體系、完善用地標準、規范管理程序、加強日常監管，指導閑置農戶住房盤活利用。
　　區自然資源和規劃分局負責在國土空間規劃中統籌宅基地用地規模和布局，合理安排宅基地新增建設用地計劃，指導監督農村村民住宅建設相關的農用地轉為建設用地、耕地占補平衡、規劃許可、確權登記頒證等工作。
　　區住房和城鄉建設局負責組織編制農房通用圖集，指導農房設計、農村住房建設和安全及危房改造等工作。
　　區公安分局負責涉及到的家庭成員戶籍、人口信息核對。
　　區民政局、區衛生健康局、區綜合行政執法局、區檔案館等有關部門要加強配合和協調，強化信息共享互通，各司其職，共同做好宅基地管理的相關工作。
　　第五條 街道辦事處負責宅基地的審核、批準和監管，嚴格落實“四到場”制度，指導農村集體經濟組織依法履行宅基地管理職能，并做好農村閑置宅基地、閑置農房盤活利用和建房規劃許可等有關工作。
　　農村集體經濟組織作為宅基地所有權主體，負責農戶宅基地資格權審查、材料報送、宅基地合理安排、村民自治管理、監督農戶按規定建房等相關工作。
　　農村集體經濟組織負責對農戶提交的分家契約中宅基地相關的內容進行審核，確保析產行為真實、公平、合法，不損害其他家庭成員及村集體的合法權益。對于符合規定的析產申請，農村集體經濟組織應當予以辦理，無正當理由不得拒絕蓋章確認。
　　第六條 對因宅基地分配、使用、流轉、退出等發生民事糾紛的，當事人可以請求農村集體經濟組織、街道辦事處或者區農業農村主管部門等調解解決;不愿調解或者調解不成的，可以申請行政復議或者向區人民法院提起民事訴訟。
　　第二章合理布局和用地標準
　　第七條 區、鄉(鎮)國土空間總體規劃和村莊規劃應當統籌考慮農村村民生產生活需求，突出節約集約用地導向，科學劃定宅基地范圍，優化設計方案，盡量使用原有的宅基地、村內空閑地和其他非耕地。
　　第八條 建房擬用地涉及農用地的，按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條規定，依法先行辦理農用地轉用審批手續。
　　第九條 宅基地審批執行“一戶一宅、面積限定、規劃管控、拆舊建新”的原則。宅基地面積包括自建房屋、析產、繼承、受贈房屋等宅基地面積。
　　第十條 一戶只能擁有一處宅基地，1至3人的小戶宅基地面積不超過50平方米;4至7人的中戶宅基地面積不超過100平方米;8人以上(含8人)的大戶，宅基地面積不超過125平方米。
　　農戶在規劃住宅小區內建造公寓式住宅的，人均建筑面積控制在60平方米以內(單人戶建筑面積可放寬到120平方米)。
　　第三章申請與審批
　　第十一條 宅基地按照成員(戶)申請、集體決定、街道審批的程序實施。凡新建、遷建、改建、擴建、重建住宅等，均應依此辦法辦理審批手續。
　　第十二條 街道辦事處應當建立一個窗口受理、在受理場所公布宅基地用地建房審批辦事指南，明確申請條件、審批程序和所需材料等內容。
　　街道辦事處應當建立宅基地審批臺賬。
　　第十三條 建房申請以戶為單位向本集體經濟組織提出。戶是指具有本村(社)常住戶口，取得本集體經濟組織成員資格，履行集體成員義務的集體經濟組織成員家庭。一般由戶主、配偶、子女、父母及其他被贍養人、被撫養人員等家庭成員組成。
　　子(女)結婚后，宅基地申請應以子(女)為戶主，并同時遵循以下原則：
　　(一)已登記結婚的子女可按本人意愿在本集體經濟組織立戶;家庭分戶時，父母須與本集體經濟組織成員的子女同戶;
　　(二)年滿35周歲的未婚子女參與分家析產后可單獨立戶;
　　(三)本集體經濟組織內無直系親屬的可單獨一戶;
　　(四)夫妻離婚滿8年雙方未再婚的可單獨立戶;再婚的，按新組成家庭為一戶;
　　(五)其他符合法律、法規、政策規定的情形。
　　第十四條 農戶申請建房時，戶內有效人口為戶口在本村的本集體經濟組織成員，按照本集體經濟組織批前公示的時點進行認定，并遵循以下規定：
　　(一)按分家約定納入戶內的父母及其他被贍養人等;
　　(二)持有效《獨生子女父母光榮證》的獨生子女家庭，獨生子女按兩人計算;
　　(三)因婚姻狀況變動而納入本戶的家庭成員;
　　(四)其他法律、法規、政策規定的人員。
　　第十五條 夫妻雙方屬于不同農村集體經濟組織成員的，應當結合實際生活居住情況，按照有關規定、村規民約、當地風俗習慣，以戶為單位共同向其中一方所在農村集體經濟組織申請宅基地。
　　第十六條 家庭成員立戶、分戶(含離婚分戶)應當按照村規民約和當地風俗習慣進行分家析產，并遵循以下規定：
　　(一)分家析產后的宅基地面積應當控制在戶內限額標準以內。分家契約(協議)須由父母及獨自立戶的家庭成員等簽字。
　　(二)分家析產后，因原家庭成員個人立戶需求變動，造成父母(含其他被贍養人)單獨一戶的，應重新分家析產。
　　(三)夫妻離婚時，應合理保障原家庭成員的居住權益得到妥善安排，明確子女、父母及其他被贍養人等家庭成員隨其中一方居住。離婚析產時須將宅基地上的房屋進行分割。夫妻離婚后雙方未再婚的8年內一方申請建房，其申請宅基地面積與離婚前宅基地面積之和，按離婚前戶限額標準執行。
　　(四)戶內成員的宅基地須按照戶內限額標準一并計算，戶內成員住宅(宅基地)包括拆遷安置的住宅。原外地戶籍的成員應出具當地職能部門的相關證明。
　　(五)農戶建房申請需補辦分家析產材料時，原家庭成員協商不一致的，農村集體經濟組織可以目前戶內居住的事實為依據，結合家庭成員承擔義務等情況，在不損害各家庭成員宅基地權益和村集體利益的情況下，經成員代表大會討論通過后可以會議紀要形式同意其申請。
　　(六)分家析產后，戶主應及時變更不動產證;未變更不動產證的，戶內住宅以分家契約為準;不允許將房產(宅基地)登記到未成年子女名下。
　　(七)分家析產材料納入檔案管理的，無正當理由不允許更改。
　　(八)子女結婚后，不參加原家庭分家析產或不以本人為戶主申請宅基地的視作不在本集體經濟組織立戶。
　　第十七條 有下列情形之一的，農戶建房申請不予批準：
　　(一)宅基地面積已達到限額標準再申請宅基地的;
　　(二)出賣(拍賣)、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的;
　　(三)不具備分戶條件而以分戶為由申請宅基地的;
　　(四)子女分戶時，原家庭宅基地面積已達到分戶后各戶限額標準總和的;
　　(五)分家析產(含離婚析產)時，本人(戶)放棄應得的住宅(宅基地)權利，又以未滿足戶內限額標準為由申請宅基地的;
　　(六)享受五保戶優撫政策的;
　　(七)享受公租房后沒有退出的;
　　(八)不符合國土空間總體規劃、村莊規劃的;
　　(九)中小戶、大戶可申請宅基地面積(戶內限額面積減去實際占用面積)分別不足40平方米、25平方米的;
　　(十)其他不符合法律、法規和政策規定的情形。
　　不予批準的，應當書面告知申請人，并說明不予批準的理由。
　　第十八條 農戶建房審批辦理程序：
　　(一)農戶建房申請以戶主為代表，向本集體經濟組織或者村民委員會提出書面申請，再由成員代表大會根據宅基地使用方案對農戶資格條件、宅基地分配事項進行討論，討論通過后在本集體范圍內公示，公示期限不少于10個工作日，公示期滿無異議或者異議不成立的，由農村集體經濟組織負責人和駐村干部在申請表上簽署意見，將申請材料報送街道辦事處。
　　相鄰權利人認為宅基地申請侵害其合法權利的，應當在公示期結束前向農村集體經濟組織提出，由農村集體經濟組織討論形成意見。
　　(二)街道辦事處接到申請材料后，按以下規定實行宅基地用地建房聯審聯辦。
　　街道辦事處重點審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、擬用地是否符合相關規劃、宅基地和建房(規劃許可)申請是否經過村集體審核公示、是否有農房設計方案等。符合條件的由街道辦事處核準農村宅基地和建房(規劃許可)審批表并向申請人核發農村宅基地批準書和受托核發鄉村建設規劃許可證。
　　申請材料不齊全或者不符合規定的，應在5個工作日內一次性告知農戶需要補正的全部內容。街道辦事處自受理之日起至核發農村宅基地批準書和鄉村建設規劃許可證合計不超過30個工作日(不包括需要辦理農用地轉用審批的時間)。
　　(三)街道辦事處和農村集體經濟組織應嚴格遵守“拆舊建新”的原則，監督建房農戶拆除應拆的舊宅，退出宅基地，同時注銷相關權證。對于因舊宅結構等原因影響周邊安全一時難以拆除的，建房農戶必須注銷相關權證，并與農村集體經濟組織簽訂房屋交接相關協議，將舊宅無償交由農村集體經濟組織管理。街道辦事處經驗收合格后，將審批結果公示10個工作日，公示無異議或異議不成立的，向建房農戶頒發農村宅基地批準書和鄉村建設規劃許可證。
　　第四章使用
　　第十九條 建房農戶取得相關審批證書，并與建筑施工單位或農村建筑工匠簽訂施工合同后，應向街道辦事處申請放樣。街道辦事處職能科室應當自收到建房農戶放樣申請后的7個工作日內，組織相關人員到現場進行開工查驗，實地丈量批放宅基地，確定坐落、四至、界址，明確建設要求。建房農戶應當在批準的宅基地位置面積和四至范圍內，按照規劃許可內容建造住宅及其附屬設施
　　第二十條 街道辦事處應當建立對違法建筑和違法建設行為的日常巡查制度，落實巡查責任。村民委員會或農村集體經濟組織發現本區域內違法建設行為的，應當及時予以勸阻，并及時向街道辦事處報告。
　　第二十一條 農戶完成住宅建設后，應當向街道辦事處提出竣工驗收申請。街道辦事處組織施工單位和相關職能科室等進行驗收。實地檢查是否按照批準的坐落、四至、界址、面積等使用宅基地，是否按照批準建筑高度和規劃要求建設住宅等，并出具《農村宅基地和建房(規劃許可)驗收意見表》。通過驗收的農戶，應及時申請辦理不動產登記。
　　第二十二條 農戶對合法取得的宅基地使用權、依法利用宅基地建造的住宅及其附屬設施，可以向不動產權登記部門申請不動產登記。
　　第二十三條 在依法維護農民宅基地合法權益和嚴格規范宅基地管理的基礎上，允許農戶合法擁有的住宅通過出租、入股、合作等方式盤活利用。利用閑置農戶住宅開展經營性活動，應當符合相關法律、法規、規章和政策規定，并征得宅基地所屬的農村集體經濟組織同意，不得損害農村集體經濟組織和其他農村村民的合法權益。
　　第二十四條 農村村民住宅出租的，出租人和承租人應當依法訂立租賃合同，明確雙方權利義務。承租人可以按照合同約定范圍，依法依規占用宅基地。租賃合同期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。
　　宅基地不得單獨出租。
　　第二十五條 農戶使用宅基地應按規定繳納有關稅費。
　　第二十六條 農戶建設住宅應在取得批準文件之日起一年內開工建設。因特殊原因無法按期開工的，經批準機關同意可適當延長，但最長不得超過一年。未申請延期或逾期不開工建設的，審批證書由批準機關按規定撤銷，宅基地使用權由農村集體經濟組織收回。
　　第五章流轉、退出與收回
　　第二十七條 宅基地使用權不能單獨轉讓、贈與。
　　經農村集體經濟組織同意，農村村民向符合宅基地申請條件的本集體經濟組織其他農戶轉讓或者贈與住宅的，宅基地使用權一并轉移，受讓人或受贈人可以依法向登記機構申請轉移登記。
　　第二十八條 允許依法自愿有償退出宅基地。對歷史形成的“一戶多宅”、宅基地面積超標等情形，沒有違反當時法律法規和政策規定的，引導相關權利人通過自愿有償等方式退出宅基地。
　　依法維護進城落戶農村村民的宅基地使用權，不得以各種名義違背農村村民意愿強制退出宅基地和強迫農村村民“上樓”，不得違法收回農戶合法取得的宅基地。
　　第二十九條 有下列情形之一的，經街道辦事處批準，農村集體經濟組織可以收回宅基地：
　　(一)農戶取得新宅基地后應退出老宅基地而沒有退出的;
　　(二)農戶消亡且無人繼承宅基地上住宅的;
　　(三)被繼承的住宅自然滅失，且繼承人不符合宅基地申請條件的;
　　(四)其他依法應當收回的。
　　第三十條 退出、收回宅基地的，農村集體經濟組織應當及時組織申請注銷登記。退出、收回的宅基地應當優先用于保障農村村民的住宅建設，農村公共服務設施建設和鄉村產業發展用地需求。
　　第三十一條 嚴禁違法違規買賣宅基地和違規搞合作建房。不允許城鎮居民到農村購買農房、宅基地，不允許退休干部到農村占地建房。嚴禁為城鎮居民在農村違法建造和購買的住房登記發證。
　　嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。
　　第六章監督和管理
　　第三十二條 建立街道主責、村級主體的宅基地管理機制，加強信息化建設，實行全程監管，及時發現、制止和依法處置涉及宅基地的違法違規行為。
　　第三十三條 農村集體經濟組織應當通過依法制定宅基地使用方案、健全內部管理制度、推動完善村規民約等方式，加強對宅基地使用的監督管理，發現宅基地違法違規行為應當立即制止并上報街道辦事處。
　　第三十四條 區農業農村主管部門、自然資源主管部門依法對違反農村宅基地管理法律、法規的行為進行監督檢查，依據職責查處相關違法行為。
　　第三十五條 農戶對街道辦事處和相關行政主管部門所作具體行政行為不服的，可依法申請行政復議或向區人民法院提起行政訴訟。
　　第三十六條 國家機關工作人員在宅基地管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分;涉嫌犯罪的，依法移送司法機關追究刑事責任。
　　農村集體經濟組織及其相關人員違反本辦法規定的，由街道辦事處或者區行政主管部門責令限期改正;違法違規辦理農村宅基地申請、使用事項的，按違反《農村基層干部廉潔履行職責規定》處置;情節嚴重的，依法追究法律責任。
　　第七章附則
　　第三十七條 宅基地管理工作中形成的有保存價值的文字、圖標、聲像、數據等材料，應當按照相關規定納入檔案管理。
　　第三十八條 本辦法實施前本區下發的涉及有關宅基地管理的相關規定與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。
　　第三十九條 本辦法由椒江區農業農村和水利局負責解釋。
　　第四十條 本辦法自2025年x年x日起施行。

來源：椒江區人民政府網