上海市民調查|高學歷人才首選中心城區租房

【編者按】

5100多戶家庭問卷、8600多份成人問卷（15歲以上）、近1900份少兒問卷：上海大學“數據科學與都市研究中心（Center for Data and Urban Science, CENDUS）”歷時一年于2017年7月完成了上海都市社區調查（Shanghai Urban Neighborhood Survey, SUNS）。

調查對上海540個社區進行數據搜集，問卷對象包括居（村）委員會、業委會、物業公司、社會組織活動以及社會工作者等社區治理主體。調查人群包括戶籍人口、非戶籍人口的成年人和未成年人，關注的問題有就業、移民態度、教育、住房等公共話題。

澎湃研究所經授權選摘刊發調查的部分內容。本文重點分析了上海戶口家庭和外地戶口家庭的租房情況，其中包括租房來源、租金、租房區位。

上海作為特大城市和全國的經濟中心，改革開放后，率先推行住房市場化改革。改革開放之前，由于注重工業生產，而忽略生活消費的發展戰略，上海的住房供應相對緊張。上海經濟的快速發展，吸引了大量的外來移民，住房供應更為緊張。自2000年之后，上海的住房價格持續上漲，產生了深遠的社會影響。那些未購房的居民面臨著更大的購房壓力，那些及早購房的家庭則享受著房價上漲所帶來的財富增值收益。不同的社會群體基于住房的所有權和居住的區位可能發生一定程度的分化，按照住房狀況，可以分為不同的住房階層，即可以通過住房情況來分析居民社會階層的差異性。上海市居民對于住房問題的切身感受相對于其他城市更為強烈。高房價增加了城市無房居民，特別是外來移民的生存壓力。

本文通過“上海都市社區調查”（SUNS）的家戶調查數據，描繪了當前上海市居民的住房情況，主要包括住房類型、住房產權、住房財富、住房壓力、居住遷移等幾個方面。試圖通過該代表性的數據，助于民眾和學者更深了解當前上海市不同社會群體的住房現狀。

80%外地戶口家庭租房

在受訪的5084個家庭中，房屋產權以租房、購買商品房和自建私房為主要的產權形式，其三者所占比例之和高達總樣本的77%以上。其中，租房的比例最高，占比高達35.35%，購買商品房的比例達到27.73%，自建私房的比例則為15.11%，這也從側面反映了上海作為一個移民城市，有大量的外來人口流入，然其房價高企，從經濟的角度出發，租房是他們最有利的選擇，因此，其租房群體比例也相對較高。

在近4成租賃住房的家庭中，有部分家庭與其他家庭合租住房。調查結果顯示，戶主的受教育程度越高，反而合租的比例越高。戶主為初中及以下學歷的租賃住房家庭，合租比例約為13%，而戶主為大學及以上學歷的租賃住房家庭，其合租比例高達31%。出現這些原因，在于大學及以上學歷的租賃住房家庭多居住在中心城區，住房價格較貴，且多為畢業青年大學生。而外來務工人員，則往往居住在城市外圍工業區，獨立居室住房偏多且房屋租金相對便宜。

上海吸引著來自全國各地的人口前來工作和生活，移民人口在上海市居民總人口中占比超過4成。為了進一步探究本地居民和外來人口的住房產權差異，本研究區分了上海戶口家庭和外地戶口家庭兩個群體。這兩個群體的定義方式為，若家庭成人中有任何一人為上海市戶籍人員，則定義為上海戶口家庭，其他的家庭定義為外地戶口家庭。家庭成員擁有上海戶口，則意味著比無上海戶口的居民享受更多的城市公共服務，比如保障性住房。最后區分出上海戶口家庭3164戶，外地戶口家庭1759戶。

數據結果，上海戶口家庭的住房自有率達到85%，比外地戶口家庭的住房自有率多約70%。上海戶口家庭的租房比例僅為11%，遠低于外地戶口家庭（占比約為80%）。由此可見，上海市戶籍家庭具有非常高的住房自有率，非上海戶籍家庭的住房自有率非常低。

上海戶口家庭住房租賃來源以政府和單位為主

進一步分析了不同戶口家庭的住房租賃來源，得知上海戶口家庭和外地戶口家庭在租房租賃來源方面存在著差異。

上海戶口家庭住房租賃的來源主要是政府或者單位，占比約為58%，其次為私人房東（占比38%）。外地戶口家庭的住房租賃來源主要是私人房東，比例高達86.3%，而租賃政府或者單位住房的占比不到4%。這表明上海的公共住房租賃仍然以戶口為界定標準，在接下來的住房改革中，將會倡導租售同權。如何平衡不同戶口家庭在公有住房租賃方面的權益，將是上海市接下來住房改革需要考慮的問題之一。

值得一提的是，樣本家庭中租房居住的家庭為1797戶，上海家庭戶口租房戶數為352戶，主要是老齡家庭。

根據不同戶口的租房家庭戶主的年齡分布，租房居民中上海戶口家庭的年齡結構明顯比外地戶口家庭偏高。在租房居住的上海戶口家庭中，戶主年齡在50歲以上的約為71%，戶主年齡在30~50歲之間的為20.5%，戶主年齡為30歲以下占比不到10%。相對而言，租房居住的外地戶口家庭則相對更為年輕，戶主年齡為30歲以下的占據了約37%，戶主年齡在30~50歲之間的比例約為53%，戶主年齡在50歲以上的僅占10%左右。結合前文數據，這主要是因為有部分年齡大的上海戶口居民存在住房困難，租住政府或者單位的公共租賃住房，而外地戶口家庭年輕移民由于房價等因素難以在上海購買住房，故而總體而言，外地戶口家庭租房群體的年齡結構更為年輕。

上海市居民房租支出總體處于可承受水平

上海都市社區調查的樣本數據顯示，上海戶口家庭租房居住平均每月支付的房租為1275元，外地戶口家庭平均每月支付的房租為1484元。

比較不同戶口家庭的租房月租金分布顯示，上海戶口租房家庭有超過一半（59%） 支付的月租金在500元以下，而外地戶口租房家庭則近七成支付月租金在500元以上。

對外地戶口租房家庭而言，34%的家庭每月住房租金在500元以下，32%的家庭每月支付的月租金為500~1500元，約21%的家庭支付月租金為1500~3000元，剩下約13%的家庭支付的月租金在3000元以上。

對上海戶口租房家庭而言，除500元以下月租金比例偏高，其他各檔租金的家庭比例相當。結合上文租房群體和住房租賃來源數據，可知上海戶口租房家庭主要是有一部分老年人租住了政府或單位的公共租賃房，更多是福利性租房，故而支付較低月租金的家庭比例偏高。

進一步呈現了租房家庭戶主不同年齡段內的住房租賃價格分布可見，在戶主年齡為30歲以下的家庭中，外地戶口家庭的平均月租金為1000元左右，上海戶口家庭的平均月租金為2700元左右。在戶主年齡為30~50歲的家庭中，外地戶口家庭平均租金約為900元，上海戶口家庭平均月租金約為1800元。在戶主年齡為50歲以上的家庭組中，外地戶口家庭月租金約為900元，上海戶口家庭平均月租金低于500元。

房租收入比是衡量城市生存壓力的一項重要指標，既考慮了不同區域位置房價的差異性，也考慮了居民的收入水平。本報告以租房樣本家庭每月承擔的租金占家庭月收入的比重作為房租收入比，來衡量樣本家庭的生存壓力情況。由家庭年收入與房租收入比的交互情況可知，超六成的樣本家庭房租收入比在20%以下，從這一比例來看，上海屬于租金相對合理城市。此外，20.25%的樣本家庭房租收入比在20%~40%之間，16.27%的樣本家庭房租收入比在40%以上。

更進一步的分析可知，在房租收入比大于40%的家庭中，超8成以上的家庭是非上海戶口家庭，近50%左右的家庭戶主的年齡在30~50歲之間，租房區位以中心城區和近郊區為主。此外，高學歷群體的租房情況是我們主要關注的對象之一，在家庭年收入為10~20萬元，房租收入比在20%~40%的家庭中，戶主的受教育程度超6成以上是本科及以上學歷，租房區位全部在中心城區與近郊區。

中心城區和近郊區是高學歷人才的首選租房區位

不同區位的住房租金存在著差異，不同社會群體受租金預算約束也存在著差別。為了進一步描述上海市租賃家庭的住房情況，對租房家庭戶主受教育程度與當前住房居住區位進行了交互，結果顯示，戶主的受教育程度影響家庭的租房區位選擇，教育程度越高越傾向于居住在中心城區。戶主為大學及以上學歷的家庭，超過一半居住在中心城區（56.84%），居住在近郊城區的有32.63%，而居住在遠郊區的僅為10.53%。戶主為高中或職校學歷的家庭，居住在中心城區的比例約為四成，住在近郊區的比例約為34%，而在遠郊區的比例達到近四分之一（24.65%）。那些戶主受教育程度在初中及以下的，租住在中心城區的比例僅為24.72%，居住在近郊區的為40.07%，租住在遠郊區的占比達到35.21%。

不同戶籍狀態對上海居民自有產權住房的獲得差異顯著，如何更進一步的保障居民能夠獲得較好的居住環境和住房條件，還需要相關政府部門的進一步努力。