我的法援故事——圖一時省事 失一套房產

（網絡配圖）

　　生活中，我們買賣車輛、買賣房產、繼承遺產等都離不開到相關部門辦理變更登記手續，有些手續的辦理需要帶齊各種資料、花費一定的時間、金錢，可謂“費時費力”。有些人相信“熟人”，有些人覺得手續繁瑣，他們覺得只要甲乙雙方簽訂一紙合同、或者是空頭約定自己的利益就可以得到保障。誠然，確實有些人誠實、守信不會對已達成的合約進行反悔，但有些事就算甲乙雙方都誠實、守信，缺少法律的保障可能最終吃虧的還是你自己。
　　黃巖就有這么一位陳女士，有天她哭哭啼啼的來到黃巖區法律援助中心尋求法律幫助，說她的房屋被法院查封了，并敘述了她的經歷。原來，陳女士在2008年和其前夫離婚，離婚協議當中約定將前夫婚前財產中一套40多平方的房產劃歸陳女士所有，當時陳女士覺得該房產在離婚協議里有了約定，房屋辦理過戶手續很麻煩，且可能會要一定的費用等原因就一直沒有去辦理過戶手續。這么多年過去了，因為經濟困難，無力置換房產等原因，陳女士和其女兒一直蝸居在這40多平方的房產里面。2019年的一天，陳女士突然接到法院通知，因為其前夫在2018年欠他人債務，被人告上法庭，案件敗訴后，債權人申請執行，該房產已經被法院查封了，要求其和其女搬出去。這突如其來的噩耗瞬間就把陳女士嚇蒙了，要知道在離婚的這些年里陳女士一直靠著不高的工資獨自撫養著女兒，而這40平的小房子可是陳女士和其女兒唯一的住所。陳女士認為，涉案房屋已在離婚協議中明確約定歸陳女士所有法院無權執行其房產，故來到法律援助中心尋求法律幫助。
　　聽完了陳女士的故事，我對陳女士非常同情，對于陳女士的疑惑，我在查找相關的法律規定和司法判例后耐心的向她作出了解釋。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：(1)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(2)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;(3)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;(4)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。該條規定雖然系針對買受人排除強制執行的條件作出，但按照我的理解離婚協議法律上應當可以適用。《最高人民法院公報》2016年第6期刊登了(2015)民一終字第150號判決書，對于離婚案件中協議房產約定清楚的，可以阻卻法院執行。但 《最高人民法院公報》2017年第3期刊登了(2014)滬一中民二(民)判決書，認為離婚協議中的房產約定不能阻卻法院執行。這兩個案件從我本人理解來看，最關鍵的區別是是否有合理的理由才未辦理過戶登記，具體到陳女士這個案件，陳女士是因為房屋辦理過戶手續很麻煩，且可能會要一定的費用，就一直不去辦理過戶手續，該理由不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定中(4)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
　　綜合上述觀點，我告訴陳女士，她有權就本案提出案外人執行異議，但考慮到陳女士提出的不辦理過戶手續的理由不是很充分，是否可以得到法院支持還要看法院對案件的具體認定。
　　陳女士的遭遇確實讓人感到同情，但這一事件的背后最主要的原因還是陳女士的法律意識淡薄，沒有及時辦理財產變更手續。離婚時雙方當事人可以通過協議處分財產，動產以交付作為所有權轉移的一個標志，而不動產的交付不以實際占有為前提，需以在不動產登記部門辦理變更登記手續才完成不動產所有權的轉移。為了圖一時省事或是為了省一筆過戶費用而惹上大麻煩，甚至可能要失去自己的財產，真的是得不償失。
　　浙江中英律師事務所 沈榮 黃巖區法律援助中心 許夢
　　來源：臺州司法

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