住宅市場開始見頂房企或試水農村租賃住房

　　近日，中央一號文件的出臺，再次引起了市場的關注。新城控股集團高級副總裁歐陽捷在接受《華夏時報》記者獨家專訪時表示，本次政策將利好都市圈核心城市及周邊的中小城鎮，有利于解決大城市住宅用地供應不足的問題，房地產企業可能會在農村試水租賃住房的建設。

　　房企或試水農村租賃住房建設

　　2月4日，2018年中央一號文件即《中共中央國務院關于實施鄉村振興戰略的意見》公布，其中提到，要深化農村土地制度改革。系統總結農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點經驗，逐步擴大試點。完善農民閑置宅基地和閑置農房政策，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。

　　歐陽捷告訴記者，從區域來看，農村集體經營性建設用地入市，都市圈核心城市及周邊的中小城鎮有更多的市場機會，有利于解決大城市住宅用地供應不足的問題，形成以城市群為主體的、構建大中小城市和城鎮協調發展的城鎮格局。但對于遠離都市圈的一些城鎮來說，他們的土地供應雖然較為豐富，但是沒有更多的人口流入，所以受政策影響較小。

　　農村土地制度改革也將有利于城鎮化的步伐，歐陽捷表示，關鍵還要看宅基地流轉之后能否給農民帶來真正的收益，比如說宅基地未來是否可以抵押、可以貸款、可以交易，然后農民是否可以從中獲得資產收益，這個收益拿到手，才能幫助農村人口真正轉為城鎮人口，促進城鎮化的進程。

　　文件提到，在符合土地利用總體規劃前提下，允許縣級政府通過村土地利用規劃，調整優化村莊用地布局，有效利用農村零星分散的存量建設用地。

　　同時文件也指出，不得違規違法買賣宅基地，嚴格實行土地用途管制，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。

　　對于未來農村集體經營性建設用地入市后的主要用途，歐陽捷認為，集體經營性建設用地入市作為可售型商品住宅是不可行的，只有作為租賃住宅才是目前政策上允許的。想下鄉去建設農村大宅或者別墅的行為，顯然是不可能得到政策的鼓勵和支持的。

　　中央一號文件的公布將會給房企帶來哪些新的機會呢?歐陽捷提到，未來，房地產企業進入農村市場最主要的形式應該是租賃住房的建設，但可售型住宅依然是房企的業務主體，租賃住宅目前來看還沒有好的盈利模式，這一業務可能會是一個試水性的、嘗試性的探索。

　　九成中小房企兩年后或退出

　　2017年房地產市場調控增加，限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”成為樓市主基調，抑制了大部分購房需求，多個城市的房價也趨于平穩。那么2018年的房地產市場將會是怎樣一個發展形勢呢?

　　“從目前來看，房地產市場，特別是住宅市場慢慢開始見頂了”，歐陽捷分析，在國家去杠桿、銀根收緊的資金環境下，一二線城市的房地產市場不會像過去那樣好了，三線城市受到的影響會更大。今年市場銷售可能會比去年低，房地產市場的蛋糕一年比一年小，但2018年的住房市場整個會相對比較平穩，不會出現大起大落。

　　值得注意的是，2017年，雖然房地產市場的蛋糕有所減小，但行業分化加劇，市場集中度有所提升，龍頭房企的業績并沒有受到影響，反而創出了新高。2017年碧桂園、恒大、萬科的業績都超過了5000億元，綠城中國、龍湖地產、新城控股等16家企業的業績超過了千億。“越大越強、強者恒強”成為當前房企的基本格局。

　　“所有的資源都在向大企業集中，銀行、基金、供應商等全面偏好大型房企”，歐陽捷透露，銀行現在只給百強房企貸款，其他房企只收不貸。基金也慢慢轉向百強房企的業務，其他房企基本上也很少做了。另外，供應商也更加著眼于百強房企的業務，尤其是出現小房企卷款跑路的情況后，中小房企的業務就更不敢做了。

　　“有規模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權”，在這樣的市場情況下，目前多個百億房企都在沖擊千億目標，比如融信、融僑、正榮、富力、合景泰富等等，規模之爭成為房企未來發展的一大要義。

　　歐陽捷分析，“所有的資源都在向大企業集中，龍頭房企的車輪還在滾滾向前，大企業會跑得更快，中小企業越來越沒有優勢，甚至會面臨著生存難題，之前講的是不進則退，現在則是不進則沒，未來房企之間的收并購應該會更加的頻繁。2015年我們曾提出，90%的中小房企會退出地產江湖，從現在來看，到2020年這個判斷基本上會實現。”

　　歐陽捷表示，預計到2020年，20強房企的市場份額會達到60%-70%，百強房企會占據80%左右，這時候中小房企就沒機會了。這些中小房企到哪去?一二線城市的拿地成本太高，中小房企會向三四線城市下沉，但等大房企進入三四線城市，中小房企就只能退到五六線城市。

　　在去杠桿的政策環境下，明年房企的融資會變得越來越難。歐陽捷透露，前端融資等通道受阻，未來房企融資成本肯定是越來越高，因為市場上的貨幣總量減少了，流向房地產資金也會減少。小房企的融資渠道變窄，融資成本可能在15%-18%，大房企融資成本目前大概5%-7%。

據中國經濟網