把握改革新動向 透視地產(chǎn)新機遇

“改革”一詞在今年政府工作報告全文當中出現(xiàn)了97次，凸顯了黨和政府在新時期全面推進改革開放、激發(fā)市場活力和著力改善民生的決心和信心。在社會所關(guān)注的房地產(chǎn)方面，從今年政府工作報告里可以看出有一些變化。

房地產(chǎn)稅從立法到落地仍需較長時日

今年政府工作報告提出要“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法。”

2013年十八屆三中全會將“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”列入改革任務(wù)之一，標志著我國的房地產(chǎn)稅立法正式起步。2015年8月，房地產(chǎn)稅立法被列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃。2016年3月，“十三五”規(guī)劃綱要的表述是“完善地方稅體系，推進房地產(chǎn)稅立法”。2017年12月，財政部部長肖捷提出要“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進’的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施”。從政策表述的變化來看，房地產(chǎn)稅立法從“加快”到“推進”到“分步推進”，再到今年提出“穩(wěn)妥推進”，說明房地產(chǎn)稅改革仍然是我國財稅體制改革所堅持的方向，但事關(guān)“以人為本”的發(fā)展道路，須同時平衡科學性、民主性、穩(wěn)定性和可操作性，工作難度極大。因此，房地產(chǎn)稅從立法到落地實施還將經(jīng)歷較長的一段時間，短期內(nèi)并不會對房地產(chǎn)市場造成實質(zhì)性影響。

以差別化調(diào)控方式滿足住房民生需求

在住房問題上，今年政府工作報告除了延續(xù)“房住不炒”和住房制度改革的表述外，還特別指出要“支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”。

“支持居民自住購房需求”實際上就是滿足商品房剛需，“培育住房租賃市場”主要是針對購房困難的中低收入人群，“發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”則主要是解決夾心層人群的購房需求。總體來看，這三種方式本質(zhì)都是通過差別化調(diào)控來滿足最基本的住房民生需求。今年政府工作報告再次明確支持居民剛需購房，充分表明了對群眾安居問題的重視。筆者預(yù)計兩會后首套房的房貸利率政策很有可能會有所松動。不過，在金融政策上，今年政府工作報告強調(diào)“強化金融監(jiān)管統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，健全對影子銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融、金融控股公司等監(jiān)管，進一步完善金融監(jiān)管。”一方面支持剛需購房，另一方卻加強金融監(jiān)管，這說明中央對于住房的改善性需求和投資投機性需求仍持嚴控態(tài)度。

市場化改革將釋放更多土地制度紅利

關(guān)于土地制度改革，今年政府工作報告提出要“加快技術(shù)、土地等要素價格市場化改革”和“探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置改革”。

今年全國國土資源工作會議提出我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法。這對加快土地價格市場化改革將起到重要作用。土地供應(yīng)主體多元化，土地市場的充分競爭有利于降低土地交易成本，進而降低地價和房價。這對于當前正在進行的多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度改革具有基礎(chǔ)性的支撐作用。

通過宅基地“三權(quán)分置”的政策改革，將盤活農(nóng)村閑置的宅基地資源，推動農(nóng)村土地資本化的進程，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入和推動人口城鎮(zhèn)化進程，也將有力助推城市的工商業(yè)資本下鄉(xiāng)，為鄉(xiāng)村振興提供產(chǎn)業(yè)支撐。

城中村和棚戶區(qū)改造帶來地產(chǎn)新機遇

今年政府工作報告在提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量方面提出，有序推進“城中村”、老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵有條件的加裝電梯；在解決群眾住房問題方面提出，啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。

2016年和2017年政府工作報告中棚戶區(qū)改造的任務(wù)都是600萬套，今年與前兩年基本持平。城中村和棚戶區(qū)改造的持續(xù)推進不僅可以釋放相當體量的住房購置需求，而且同步建設(shè)的配套設(shè)施也將帶來巨大的商業(yè)物業(yè)開發(fā)機會。在當下金融去杠桿和監(jiān)管從緊的政策環(huán)境下，房企參與城中村和棚戶區(qū)改造可以享受政府財政投入、信貸支持和稅收優(yōu)惠的相關(guān)政策，緩解一定資金壓力。但是，無論城中村還是棚戶區(qū)改造，都存在拆遷成本高、項目周期長、投資回報慢的問題，房企需要具有較高的綜合運行實力，才能實現(xiàn)盈利性、公益性和長效性三要素有機結(jié)合。

據(jù)中國國土資源報