把握改革新動(dòng)向 透視地產(chǎn)新機(jī)遇

“改革”一詞在今年政府工作報(bào)告全文當(dāng)中出現(xiàn)了97次，凸顯了黨和政府在新時(shí)期全面推進(jìn)改革開放、激發(fā)市場(chǎng)活力和著力改善民生的決心和信心。在社會(huì)所關(guān)注的房地產(chǎn)方面，從今年政府工作報(bào)告里可以看出有一些變化。

房地產(chǎn)稅從立法到落地仍需較長(zhǎng)時(shí)日

今年政府工作報(bào)告提出要“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法?！?/font>

2013年十八屆三中全會(huì)將“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”列入改革任務(wù)之一，標(biāo)志著我國(guó)的房地產(chǎn)稅立法正式起步。2015年8月，房地產(chǎn)稅立法被列入十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃。2016年3月，“十三五”規(guī)劃綱要的表述是“完善地方稅體系，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。2017年12月，財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷提出要“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)’的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施”。從政策表述的變化來(lái)看，房地產(chǎn)稅立法從“加快”到“推進(jìn)”到“分步推進(jìn)”，再到今年提出“穩(wěn)妥推進(jìn)”，說(shuō)明房地產(chǎn)稅改革仍然是我國(guó)財(cái)稅體制改革所堅(jiān)持的方向，但事關(guān)“以人為本”的發(fā)展道路，須同時(shí)平衡科學(xué)性、民主性、穩(wěn)定性和可操作性，工作難度極大。因此，房地產(chǎn)稅從立法到落地實(shí)施還將經(jīng)歷較長(zhǎng)的一段時(shí)間，短期內(nèi)并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成實(shí)質(zhì)性影響。

以差別化調(diào)控方式滿足住房民生需求

在住房問(wèn)題上，今年政府工作報(bào)告除了延續(xù)“房住不炒”和住房制度改革的表述外，還特別指出要“支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”。

“支持居民自住購(gòu)房需求”實(shí)際上就是滿足商品房剛需，“培育住房租賃市場(chǎng)”主要是針對(duì)購(gòu)房困難的中低收入人群，“發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”則主要是解決夾心層人群的購(gòu)房需求。總體來(lái)看，這三種方式本質(zhì)都是通過(guò)差別化調(diào)控來(lái)滿足最基本的住房民生需求。今年政府工作報(bào)告再次明確支持居民剛需購(gòu)房，充分表明了對(duì)群眾安居問(wèn)題的重視。筆者預(yù)計(jì)兩會(huì)后首套房的房貸利率政策很有可能會(huì)有所松動(dòng)。不過(guò)，在金融政策上，今年政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)“強(qiáng)化金融監(jiān)管統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，健全對(duì)影子銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融、金融控股公司等監(jiān)管，進(jìn)一步完善金融監(jiān)管?！币环矫嬷С謩傂栀?gòu)房，另一方卻加強(qiáng)金融監(jiān)管，這說(shuō)明中央對(duì)于住房的改善性需求和投資投機(jī)性需求仍持嚴(yán)控態(tài)度。

市場(chǎng)化改革將釋放更多土地制度紅利

關(guān)于土地制度改革，今年政府工作報(bào)告提出要“加快技術(shù)、土地等要素價(jià)格市場(chǎng)化改革”和“探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置改革”。

今年全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議提出我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法。這對(duì)加快土地價(jià)格市場(chǎng)化改革將起到重要作用。土地供應(yīng)主體多元化，土地市場(chǎng)的充分競(jìng)爭(zhēng)有利于降低土地交易成本，進(jìn)而降低地價(jià)和房?jī)r(jià)。這對(duì)于當(dāng)前正在進(jìn)行的多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度改革具有基礎(chǔ)性的支撐作用。

通過(guò)宅基地“三權(quán)分置”的政策改革，將盤活農(nóng)村閑置的宅基地資源，推動(dòng)農(nóng)村土地資本化的進(jìn)程，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入和推動(dòng)人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程，也將有力助推城市的工商業(yè)資本下鄉(xiāng)，為鄉(xiāng)村振興提供產(chǎn)業(yè)支撐。

城中村和棚戶區(qū)改造帶來(lái)地產(chǎn)新機(jī)遇

今年政府工作報(bào)告在提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量方面提出，有序推進(jìn)“城中村”、老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵(lì)有條件的加裝電梯；在解決群眾住房問(wèn)題方面提出，啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開工580萬(wàn)套。

2016年和2017年政府工作報(bào)告中棚戶區(qū)改造的任務(wù)都是600萬(wàn)套，今年與前兩年基本持平。城中村和棚戶區(qū)改造的持續(xù)推進(jìn)不僅可以釋放相當(dāng)體量的住房購(gòu)置需求，而且同步建設(shè)的配套設(shè)施也將帶來(lái)巨大的商業(yè)物業(yè)開發(fā)機(jī)會(huì)。在當(dāng)下金融去杠桿和監(jiān)管從緊的政策環(huán)境下，房企參與城中村和棚戶區(qū)改造可以享受政府財(cái)政投入、信貸支持和稅收優(yōu)惠的相關(guān)政策，緩解一定資金壓力。但是，無(wú)論城中村還是棚戶區(qū)改造，都存在拆遷成本高、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、投資回報(bào)慢的問(wèn)題，房企需要具有較高的綜合運(yùn)行實(shí)力，才能實(shí)現(xiàn)盈利性、公益性和長(zhǎng)效性三要素有機(jī)結(jié)合。

據(jù)中國(guó)國(guó)土資源報(bào)