銀行大筆資金投向住房租賃業(yè)務(wù)

近一兩年，隨著土地拍賣市場(chǎng)中自持要求的比例越來(lái)越高，租賃市場(chǎng)已成為房企未來(lái)開發(fā)的重要領(lǐng)地。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要將自持土地轉(zhuǎn)化為未來(lái)的租賃住房，就意味著租賃住房政策的影響將從土地開發(fā)傳導(dǎo)到房企融資層面，為此，包括萬(wàn)科、碧桂園、保利等房企在內(nèi)，不少開發(fā)商均選擇將與銀行機(jī)構(gòu)合作作為獲取租賃住房發(fā)展資金的主要方式。根據(jù)信息時(shí)報(bào)記者梳理，目前不僅銀行開始積極布局住房租賃業(yè)務(wù)，銀聯(lián)也已與全國(guó)多個(gè)地區(qū)的相關(guān)機(jī)構(gòu)聯(lián)合開展“住房租賃服務(wù)平臺(tái)”，目前已達(dá)成合作意向的地區(qū)包括沈陽(yáng)、武漢、大連、深圳等等。

銀行為住房租賃市場(chǎng)大手筆“輸血”

“目前，中國(guó)銀聯(lián)正在廣州推動(dòng)相關(guān)合作落地，并繼續(xù)推進(jìn)國(guó)內(nèi)其他城市的住房租賃金融服務(wù)。”銀聯(lián)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著與各地政府及合作平臺(tái)合作的不斷加強(qiáng)，未來(lái)有望通過(guò)“云閃付”APP實(shí)現(xiàn)便捷安全的一站式住房租賃服務(wù)。由此可見(jiàn)，銀聯(lián)在住房租賃的服務(wù)中主要扮演鏈接銀行和住房租賃平臺(tái)的角色，而銀行則起到為搭建住房租賃平臺(tái)“輸血”的作用，多家國(guó)有商業(yè)銀行為住房租賃市場(chǎng)投入的授信規(guī)模級(jí)別均在千億以上。其中，工行廣東省分行營(yíng)業(yè)部為廣州市住房租賃市場(chǎng)提供的資金支持就高達(dá)5000億元。

“對(duì)于當(dāng)前參與住房租賃的銀行來(lái)說(shuō)，主要在合作模式中起到三個(gè)作用：第一種是對(duì)于供應(yīng)端的融資功能，主要是給一些租賃企業(yè)尤其是開發(fā)商提供各類貸款；第二種是對(duì)于需求端的融資，這主要是對(duì)承租者的融資貸款，尤其是類似三年期的租金貸款；第三種是自營(yíng)業(yè)務(wù)，目前也有很多銀行會(huì)去收儲(chǔ)房源，或交由其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

而對(duì)于房企而言，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，其更多的是參與建造，最核心的權(quán)利就是房屋的所有權(quán)。但經(jīng)營(yíng)權(quán)預(yù)計(jì)會(huì)轉(zhuǎn)入或者交由內(nèi)部的企業(yè)經(jīng)營(yíng)。對(duì)于利益分配來(lái)說(shuō)，尤其是在長(zhǎng)期租賃方面，預(yù)計(jì)銀行會(huì)拿“大頭”。此外，后續(xù)的租金證券化等運(yùn)作也更需要銀行的積極參與。不過(guò)，記者也從多家銀行了解到，目前住房租賃相關(guān)的業(yè)務(wù)仍在籌備和建設(shè)階段，更多的利益分配細(xì)則仍有待明確，但有一個(gè)共同點(diǎn)是，“提供給住房租賃業(yè)務(wù)的授信，其利率都要比市場(chǎng)價(jià)格更優(yōu)惠。”

住房租賃資產(chǎn)證券化成趨勢(shì)

在目前的形勢(shì)下，租賃住房成大勢(shì)所趨，但是融資大環(huán)境卻日漸收緊，在這樣的背景下，房企對(duì)住房租賃類信托投資基金（REITs）表現(xiàn)出了越來(lái)越高的熱情。同時(shí)，為解決房企在發(fā)展租賃住房方面的資金難題，政府已開始有意放開并加快國(guó)內(nèi)住房租賃類REITs產(chǎn)品的發(fā)展，租賃住房政策的影響也由此從土地開發(fā)傳導(dǎo)到了房企融資層面。

去年10月國(guó)內(nèi)首單房企租賃住房REITs“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，金額50億元，該產(chǎn)品以保利地產(chǎn)自持租賃住房為基礎(chǔ)物業(yè)，布局十余個(gè)城市。而今年2月初，碧桂園也有一筆高達(dá)100億元的租賃住房REITs獲深交所審議通過(guò)，用于發(fā)展其長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。而日前，廣州本土國(guó)企越秀集團(tuán)的“中聯(lián)前海開源-越秀租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”也獲得了深交所審議通過(guò)，將發(fā)行一筆金額為50億元的ABS融資大單。記者注意到，越秀的租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲通過(guò)后的近一個(gè)星期內(nèi)，陽(yáng)光城、萬(wàn)科、碧桂園、泰禾、融信以及電建等多家房企的數(shù)筆ABS產(chǎn)品業(yè)已獲受理，擬發(fā)行金額在13億-400億元之間不等，物業(yè)類型則包括購(gòu)房尾款、商業(yè)項(xiàng)目、長(zhǎng)租公寓等。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，國(guó)內(nèi)租金收益率太低，不能覆蓋資金成本，開發(fā)商難以收回成本。同時(shí)，自持商品住房要求開發(fā)商持有年限與土地出讓年限一致，不能轉(zhuǎn)讓限制了間接變現(xiàn)的渠道，企業(yè)不能通過(guò)抵押融資進(jìn)行投資。這也使得多種證券化產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生。新派公寓CEO王戈宏也表示，自持租賃住房REITs對(duì)房企的存量資產(chǎn)意義顯著，通過(guò)引入權(quán)益投資人，給經(jīng)營(yíng)者和投資人帶來(lái)收益的同時(shí)，也讓開發(fā)商的資產(chǎn)變輕，改變了以往銷售行為。

房企自持比例增大轉(zhuǎn)型趨勢(shì)明顯

去年11月2日，佛山萬(wàn)科牽手中國(guó)建設(shè)銀行，舉辦了一場(chǎng)名為“‘CCB建融家園·泊寓’項(xiàng)目奠基儀式”，這一地塊就是去年6月6日萬(wàn)科以25.3億元的最高限價(jià)競(jìng)得的桂城一宗全自持宅地。從項(xiàng)目的名稱“CCB建融家園·泊寓”，明顯能看得出，佛山萬(wàn)科將以長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”來(lái)打造這個(gè)全自持項(xiàng)目。不過(guò)，對(duì)于和銀行合作的模式和具體細(xì)節(jié)，萬(wàn)科方面則三緘其口，有關(guān)負(fù)責(zé)人在回應(yīng)記者時(shí)僅表示“雙方將共建租賃住房品牌以及共同探索住房租賃市場(chǎng)化，但是運(yùn)營(yíng)模式還未最后敲定”。無(wú)獨(dú)有偶，去年年底，碧桂園集團(tuán)與中信銀行在北京簽約，中信銀行將在未來(lái)三年為碧桂園在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域提供300億元保障性基金。

銀行不僅緊盯房企，對(duì)于品牌公寓商也緊密合作，記者最新得知，今年3月12日，建設(shè)銀行與新派公寓聯(lián)合發(fā)起成立一只初期規(guī)模20億人民幣的住房租賃不動(dòng)產(chǎn)并購(gòu)基金，后期將根據(jù)收購(gòu)需要擴(kuò)大規(guī)模。

去年7月，廣東省廣州、深圳、佛山、肇慶4個(gè)城市獲批成為全國(guó)住房租賃工作試點(diǎn)城市，占全國(guó)試點(diǎn)城市總數(shù)的三分之一，廣州、佛山、肇慶3市還獲批成為全國(guó)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市。租賃原本是傳統(tǒng)二手中介的主業(yè)，如今在政策的引導(dǎo)下，房企、品牌公寓商、銀行以及各金融系統(tǒng)紛紛涉足。

“租購(gòu)并舉”的政策將是傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型的難得契機(jī)，尤其在熱點(diǎn)地區(qū)獲取土地資源、改善長(zhǎng)期現(xiàn)金流和提高產(chǎn)品毛利率等方面有積極作用。”中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄表示。不過(guò)，華南城市研究會(huì)創(chuàng)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)許學(xué)鋒指出，目前國(guó)內(nèi)租賃住房的模式還不夠清晰和成熟，因此大面積推廣還面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。租賃住房是房地產(chǎn)建立長(zhǎng)效機(jī)制的具體措施，這種效果需要在今后5到10年后才能顯現(xiàn)出來(lái)。

據(jù)信息時(shí)報(bào)